Cuando vendemos una vivienda, toca pasar cuentas con las administraciones. Por ejemplo, nos tocará liquidar con el ayuntamiento la plusvalía. Pero lo que más preocupa a los particulares es la renta, es decir, el IRPF. Puede ser un palo grande, y tanto que a veces hay quien prefiere no vender por tal de no tener que pagar al Tesoro Público. Lo dicho, toca pagar cuando hay una ganancia patrimonial.
Cuando tenía 19 años, trabajé en una agencia inmobiliaria en Ciutat Vella, Barcelona. No era la típica agencia que te hacían ir de traje y corbata. Éramos rompedores, buscábamos sencillez y cercanía. Estábamos en pleno boom inmobiliario, pues era el verano del año 2003. El dinero fluía fácilmente, aunque también se respiraban síntomas de agotamiento. Ese verano fue la primera vez que oí la palabra “puedo pagar una parte en B”. Yo era muy ingenuo y ni tan siquiera sabía que pagar en B era pagar en negro.
Pero en ese corto periodo de trabajo en la inmobiliaria durante el boom vi muchas propuestas de compradores y vendedores (aunque al final nunca se materializaron) que harían temblar a cualquier purista. Aunque dudo que los que hayan trabajado en el sector se asusten. Solo por poner un ejemplo: un señor vendía su piso de protección oficial en la Barceloneta por 200.000 euros, y pedía que 100.000 fueran en negro porque solo podía venderlo por 100.000 euros oficialmente. Una barbaridad. Pero lo que me hizo aprender fue una pareja joven pero adinerada que fueron a mirar un piso en el Gótico. La vivienda valía 240.000 euros, y ellos me comentaron de pagar 40.000 euros en B como entrada. Yo me imaginaba que para el comprador era una forma de ahorrarse parte del coste del 10% (aproximado) de gastos de cuando adquieres una vivienda. Pero pronto, pues aún estaba estudiando, aprendería que para el vendedor era también relevante, pues reducía la base gravable de una posible ganancia patrimonial en IRPF. Ahora os cuento.
Ganancia Patrimonial
Una venta constituye una alteración patrimonial, y si del cálculo de esta nos sale un saldo positivo es ganancia, y por lo tanto está gravada. La base gravable sale de la diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión. Pero hay que tener más aspectos en cuenta.
Valor adquisición: El importe real de la compra más los gastos de adquisición y tributos. Los intereses aquí no cuentan como gasto. Si el inmueble ha estado alquilado y se aplicó la amortización, hay que tenerla en cuenta y minorar este importe. Este sería el cálculo del valor de adquisición para los inmuebles adquiridos a partir del 1 de Enero de 2015. En el caso de las ganancias devengadas anteriormente (hasta 31 de Diciembre de 2014), se aplicará un coeficiente en función del año de adquisición que corregirá el valor.
Valor de transmisión: Valor real de la venta, minorando por gastos y tributos por cuenta del vendedor.
La diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión será la ganancia que se someta a tributación.
Tipo Impositivo
Dependiendo del caso puede tributar entre un 19% y un 21%.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Existe una exención en el caso en que la ganancia patrimonial se reinvierta en la compra de otro inmueble destinado a vivienda habitual. En el caso de que el importe de compra del inmueble sea inferior al precio de venta del inmueble transmitido, solamente se excluiría de tributación la parte destinada a reinversión.
Hoy os he contado como desde situaciones laborales reales, te acabas haciendo preguntas. Esas preguntas son las que te hacen aprender. De todo esto podemos sacar varias conclusiones. La primera es que esta imposición intentaría evitar la especulación, aunque el resultado real también va hacia el fraude fiscal (como en el ejemplo que os he dado) o bien podríamos pensar que el sistema quiere su parte o sacar tajada de la especulación. Hay muchas interpretaciones posibles 😉
Ahora hemos tratado este tema de forma general. Si tenéis dudas al respecto sobre algún tema en particular, no dudéis en consultarnos. Si os ha gustado, os animo a compartirlo con vuestros contactos y darle el like en vuestras redes sociales. Hasta pronto.
