Cómo ganar dinero con los inmuebles

Hay cuatro formas de ganar dinero con los activos inmobiliarios. Es lo que Frank Gallinelli, profesor de la Universidad de Columbia, llama los cuatro retornos básicos: Cash Flow, Apreciación, Amortización y las Deducciones y Incentivos fiscales.

Para hacer dinero con los bienes raíces, hay que tener en cuenta que cada bien es un universo distinto. Depende de la coyuntura económica, del emplazamiento, de su estado, etc. Vamos a ver más detalladamente cómo ganaremos dinero del tocho.

1. Cash Flow.

Tenemos un artículo entero en este mismo blog hablando del Cash Flow. Incluso os explico detalladamente cómo hacer el análisis financiero de una inversión.

El Cash Flow se forma con todas las entradas menos todas las salidas de caja en un periodo de tiempo dado. Este concepto es sencillo: Si después de pagar todo lo que tenías que pagar -por ejemplo hipoteca, impuestos, seguros, comunidad de vecinos, derramas y lo que sea-  aún queda dinero en caja, es que el cash flow es positivo, y por lo tanto, hay dinero en caja. Estás ganando dinero.

2. Apreciación.

Se trata del crecimiento del valor del activo inmobiliario a través del tiempo. La apreciación se calcula restando al Futuro Precio el Precio de Compra. Por ejemplo: Si en el año 1 compras un bien a 100.000 € y en el año 10 lo vendes a 200.000 €, su valor habrá crecido un 100% en 10 años. Ha habido una apreciación, es decir, ha crecido su valor en el tiempo.

Las causas de la apreciación pueden ser muy diversas. Puede crecer el valor de las viviendas en un barrio debido a la mejora de las infraestructuras como mejor comunicación. También puede crecer el valor por la buena marcha de la economía. Otra causa común es el aumento de la especulación en un momento dado. Puede crecer el valor porque se ha rehabilitado el edificio y se han hecho reformas que la hacen más atractiva. Incluso puede darse el caso que se aprecie una vivienda a causa de tener buen rendimiento (cash flow) y sea una inversión atractiva.

3. Amortización.

Se trata de la liquidación de una deuda con pagos fraccionados. Imagina que una vivienda te cuesta 300.000 € y decides dar 100.000 € como entrada. Los otros 200.000 € podrás utilizarlos como entrada para otras dos viviendas similares.

El apalancamiento en este caso nos permite poder alcanzar más inversiones, y por lo tanto, obtener mayores ingresos. Además, si pones en valor esas viviendas y te pagan una renta mensual que a final de ejercicio resulta en un cash-flow positivo, estaremos en ganancias.

Para rematar numéricamente qué significa aprovechar la amortización de un crédito para ganar dinero, os pongo un ejemplo:

Compras la vivienda de 300.000 y pagas 1.000 € mensuales de hipoteca. A final de año serán 12.000 € que le has pagado al banco, de los cuales 10.000 € son intereses y 2.000 € son amortización. Esto significa que te han amortizado 2.000 €. Sí, aquellos que te pagan el alquiler cada mes.

4. Deducciones e Incentivos Fiscales.

Finalmente quiero poner de relieve que la Hacienda Pública también nos da la posibilidad de ganar dinero. Paradójico, ¿no? Pero es totalmente cierto. Hay deducciones e Incentivos Fiscales.

La más común de las deducciones es la depreciación. Os recuerdo que también tenemos un artículo sobre la depreciación y cómo dotar una amortización. Se considera la depreciación la cantidad resultante de aplicar la tasa de deducción que el propietario aplique anualmente hasta que sea totalmente amortizado en libros. ¡Recordad que el suelo no se deprecia!

A efectos prácticos, vendría a ser traducido en pagar menos impuestos o incluso no pagarlos si le aplicas un porcentaje elevado. Además, según que sociedades patrimoniales pagan un porcentaje incluso menos de impuestos.

En cuanto a los incentivos fiscales, se trata de las medidas que tome un gobierno en forma de beneficios tributarios, para beneficiar o estimular la economía. Un incentivo fiscal puede ser que a los menores de 32 años de les cobre un IVA superreducido por la compra de una vivienda. Otro ejemplo podría ser la famosa deducción por vivienda habitual, aunque si se pusiera en alquiler no se podría beneficiar de este deducción, dado que dejaría de ser primera vivienda.

Como habéis podido ver, hay muchas maneras de ganar dinero con el mercado inmobiliario. Estos son los cuatro pilares. Si queréis comentar o tenéis alguna duda al respecto, no dudéis en escribirme. Y si os ha gustado, dadle un like y compartid con vuestros contactos.