La Segunda Residencia

¿Es la segunda residencia una buena inversión? ¿Es un buen refugio para mi dinero? ¿Debo poner en alquiler mi segunda residencia? Hay muchas preguntas en relación del fenómeno de la segunda (o tercera, cuarta) residencia. Con este artículo intentaremos dar respuesta a las preguntas.

A raíz del lanzamiento de mi obra “¿Debo comprar una vivienda? Claves para una decisión exitosa”, varios lectores me han hecho consultas directamente sobre este tema. Agradezco primero su confianza al comprar el libro, ya que propone una seria reflexión sobre un tema que alguna vez tenemos que afrontar. Y aprovecho para dar algunas pinceladas de lo que es mi opinión respecto a la compra o al tratamiento de las llamadas segundas residencias.

¿Es la segunda residencia una buena inversión?

Comprar una segunda vivienda para pasar tus vacaciones y disfrutarla no es una inversión. Recuerdo el breve resumen del capítulo 2 de mi libro:

“Una inversión es la renuncia a un placer inmediato en vistas de obtener una mayor gratificación en un futuro. Si vives en la vivienda que compras: 1) No renuncias a un placer instantáneo y 2) No obtienes ingresos.” Efectivamente, es consumo.

Os lo recuerdo porque llevo mucho tiempo escuchando como alguna gente me habla de la inversión del apartamento en la playa como una inversión. Es verdad que puede ser un valor refugio del dinero. No hay duda alguna. Por ejemplo, en un escenario en el que la inflación nos hiciera perder poder adquisitivo, sería un refugio ideal. Se me ocurren varios escenarios en los que pudiera ser positivo. Por ejemplo, en un momento de crecida de precios de la vivienda. Recordemos como describimos en nuestro artículo “Cómo ganar dinero con los inmuebles” hablamos de que es una de las mejores formas de hacer crecer nuestro patrimonio.

¿Recomiendas que alquile mi segunda residencia?

Esta es la pregunta que más me cuesta responder. Te diré que depende. Si tienes dinero suficiente para vivir holgadamente y puedes ahorrar, evidentemente disfrútala tú y no la alquiler. Pégate un fin de semana de lujo en tu propia casa e invita a tu familia a una buena paella. Pero si para ti marca la diferencia el tener unos ingresos extras o poder pagar el sobrecoste que implica tener más de una casa, te diría que la alquilaras. Piensa que es mucho más barato hacer una escapada cada mes a un destino diferente (viajar a Ámsterdam, París…) e ir cambiando cada mes, que pagar los costes fijos de una segunda propiedad. Ser propietario de una segunda residencia es un lujo.

Ser propietario es un lujo

Cuanto más tengas, más te va a costar mantenerlo. Esto se le olvida a mucha gente cuando de tenencia de propiedades se habla. Muchos piensan que si no tienes que pagar un recibo de alquiler, puedes vivir un poco más libre de gastos. Y probablemente así sea, pero en este ejercicio hay una ley matemática que no escapa a los propietarios: Cuánto más tengas, más pagas. Si tienes 2 casas, los costes fijos anuales se multiplican por 2. Y si tienes 3 casas, por tres. Y así sucesivamente. Supongo que cuando tienes 1000 casas puedes tener ciertas economías de escala y contratar a un gestor patrimonial que te lo optimice. Pero quiero resaltar que cuanto más tengas, mayores son los costes.

Herencias, ¿venenosas?

Algunas lo son, más que nada porque tienen un coste fijo nada más aceptarlas e implican esfuerzo y gestión. Pero por lo general vienen acompañadas de incremento patrimonial y de riqueza por parte del heredero.

Os voy a poner el ejemplo de una persona que hereda una casa en el campo y dos plazas de aparcamiento en el centro de una ciudad. Como habréis aprendido en mi artículo “Heredar un inmueble”, donde hablo del coste de heredar, en el momento que aceptamos una herencia ya tenemos que pagar un alto precio. Pero en este ejemplo valdrá bastante la pena pagarlo. Veamos pues.

La casa cuenta con un terreno muy amplio con muchos árboles frutales. No es una explotación agrícola. El coste de mantenimiento mensual de esta casa alcanza los 500 euros mensuales (IBI, reparaciones, operarios, etc). El deseo del nuevo propietario es mantener la casa, ya que es patrimonio de su familia. También le gustaría poder vivir en la nueva casa algún día. Ahora le es imposible por que está ubicada a una hora y media de su lugar de trabajo. Actualmente paga una hipoteca por su vivienda habitual que asciende a 1.000 euros al mes. Su sueldo son 2.400 euros mensuales. Como podéis observar, no le alcanza para vivir con tranquilidad. Siempre podría ajustarse el cinturón, pero como habéis leído mi libro, sabéis que tener una hipoteca implica tener seguro de vida y seguro de hogar. Y ser propietario te cuesta un dineral en IBI, tasa de recogida de basura, comunidad de propietarios, etc.

Bueno, creo que las opciones están bastante claras. Nuestro personaje ejemplo puede vender la casa, sacar el millón de euros que le pagan por ella y pagar el valor residual de su deuda. Vivirá bien el resto de su vida. No obstante yo le recomendaría que pusiera en valor su casa en el campo. Ah, y las plazas de aparcamiento en el centro de la ciudad.

Aunque soy partidario de la autogestión (quizás porque me he dedicado a esto), encargaría el trabajo a un profesional para que me gestionara un alquiler estacional. Podría ser un alojamiento rural excelente. Prepararía las habitaciones para tal negocio y cuando mi agenda lo permitiera lo disfrutaría con mi familia. Esta sería una forma de disfrutarlo y a la vez de ponerlo a disposición de la demanda. Es un win-win en toda regla.

En cuanto a las plazas de parking, las alquilaría por larga duración a precio de mercado. El aparcamiento en los cascos antiguos de ciudades o las zonas de negocios son un gran negocio siempre en demanda.

Alquiler estacional: ¿Sí o no?

En este caso sí, porque es una casa aislada en el campo. Si fuera un apartamento en el centro de la ciudad os recomendaría que no, a menos que contarais con una licencia de apartamento turístico. Este blog está en contra de promover la gentrificación y echar a los residentes de la ciudad en beneficio del sector turístico. Además, estas prácticas promueven una imagen errónea de la ciudad, convirtiéndola en un parque temático, y no permitiendo a los que la visitan disfrutar del ambiente auténtico con los autóctonos. Podéis ampliar esta información con nuestro artículo sobre la burbuja del alquiler.

Si contáis con una segunda propiedad en una ciudad, os recomiendo que la alquiléis como vivienda habitual. Os dará menos problemas y trabajo innecesario. Quizás no será tan rentable, pero evitareis posibles problemas legales y contribuiréis a mantener el parque de vivienda de alquiler a niveles aceptables. Además, alquilar como vivienda habitual te permite tener ingresos estables y capitalizar el activo de forma rentable en caso que no lo tengas aún pagado. Permite también un mayor control de la propiedad aunque es verdad que una menor disponibilidad.

Ya sabéis mi opinión sobre las segundas residencias. Lo que digo siempre es que si os lo podéis permitir, disfrutéis de la vida. Eso sí, si no vais sobrados, poned los activos en valor. Si la persona de nuestro ejemplo soñara con la libertad financiera (muy de moda en los últimos tiempos), tendría la oportunidad de oro con esta herencia. Pero hay muchas circunstancias que limitan nuestra capacidad de decisión: ¿y si su pareja no quiere ir a vivir al campo? ¡Quién sabe! Cada circunstancia es un mundo. Lo que sí os digo es que parece bastante claro que la propiedad de inmuebles puede traeros prosperidad, pero hay que recordar que es un balance entre ingresos y gastos, y cuanto más tengáis, mayor será el coste fijo.

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