Invertir en bienes raíces es una operación de riesgo. Atrás se han quedado las tradicionales afirmaciones del tipo “es un valor seguro” o es “un valor refugio”. Tras la crisis de las subprime en 2007 y el consecuente ladrillazo en España, se acabó con el clásico “los pisos nunca bajan”.
Es una inversión de riesgo, debido a que adquirir sin un análisis exhaustivo puede llegar a ser suicida, dado que implica destinar altas sumas de dinero, que vienen acompañadas de obligaciones muy costosas. Costes que si no se pueden hacer frente, pueden significar hasta la pérdida de toda la inversión, e incluso incurrir en pérdidas extraordinarias derivadas de esta.
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Ideas para invertir
Os queremos proponer algunas ideas para invertir en bienes inmobiliarios. Algunas son más conocidas, otras algo más originales o menos conocidas.
Si habéis leído mis otros artículos o mi libro “Comprar o Alquilar”, sabréis que soy bastante contrario al excesivo endeudamiento, por lo que antes de hacer o emprender cualquiera de las siguientes acciones, recuerda que la clave de todo es haber ahorrado. Quien te venda que no es así, te está engañando.
1. Alquilar habitaciones
Si quieres ganar dinero alquilando a medio plazo, es la mejor forma. Más estable que el alquiler estacional en plataformas como Airbnb y menos problemas legales. Maximizas beneficios con un alto porcentaje de ocupación y un ratio de vacante casi nulo. Además, requiere mucho menos trabajo de mantenimiento que el estacional, que conlleva reservas, check-in, check-out, cambio de sábanas, limpieza, posibles quejas o desperfectos, etc.
La demanda de habitaciones es incesante en las grandes ciudades. Y la oferta es más bien escasa. Por hacernos una idea, en Barcelona se están pagando 500 euros mensuales por habitaciones individuales fuera del centro. Si tuvieras un piso de tres habitaciones, podrías hacer tres contratos a tres inquilinos de 500 euros cada uno y estar cobrando un total de 1.500 euros mensuales por una vivienda que en el mercado estaría entorno a los 1.000 – 1.200 euros mensuales.
Motivos para invertir
La demanda de compra de vivienda sigue siendo inferior a la de alquiler. por lo que sigue siendo rentable debido a que los precios no han crecido al mismo ritmo. Por lo tanto, existe un gap evidente entre uno y otro mercado que hace que ésta sea una buena oportunidad de obtener una rentabilidad atractiva.
2. Alquiler estacional
Invierte en alquiler estacional. Elige una población que cumpla con un principio elemental: Que tenga una alta demanda turística. A poder ser que no sea cíclica. En mi opinión, es mejor el casco antiguo de una ciudad media o una capital, que una localidad costera cuyo único atractivo es la playa. Aunque no siempre es así. Por ejemplo, hoy en día, los alojamientos rurales tienen demanda tanto en invierno como en verano, debido a la alta oferta de ocio que se propone.
Si supone mucho trabajo y no estás dispuesto a ello, existen gran cantidad de empresas que gestionan este tipo de alquileres. Las tarifas no son muy altas y te mantienen la inversión generando dinero mientras tu sigues tu rutina.
Hay ciertas ubicaciones que mantienen un flujo constante de visitantes, ya sea por motivos laborales como por ocio. Fíjate en el casco antiguo de alguna ciudad europea. ¿Te has fijado que en países donde la renta per cápita es inferior a la de tu país, tienen precios similares a los de otras capitales? Es la demanda. Todo el mundo busca alojarse cerca de las atracciones turísticas, y quien tiene ahí un nido, tiene un tesoro.
Motivos para invertir
Aunque los inquilinos paguen alquileres altos por un alojamiento puntual, muchas veces los precios de venta siguen bajos respecto al mercado de alquiler. Si buscamos bien, podemos encontrar inversiones con rentabilidades de dos cifras.
3. Reformar una vivienda
Es el clásico de los clásicos. Comprar una vivienda para reformar a un precio bajo, y vender ilusión con una vivienda totalmente reformada, y a un precio más alto.
Quiero añadir un punto más, y es que hay grandes oportunidades en entornos rurales. Hay pueblos en toda España donde debido a su vaciamiento (migración de los jóvenes a la ciudad), tienen propiedades casi regaladas de precio que esconden auténticas minas. Una propiedad bien restaurada y preparada para alojamiento rural, puede ser una inversión muy provechosa. Y una oportunidad para el desarrollo y dinamización económica del entorno.
Motivos para invertir
Este modelo de negocio es tan simple como añadir valor a un activo. Compras un inmueble en desactualizado y lo transformas para su salida al mercado. Al final te remuneran generosamente por tu gran trabajo.
4. Plataformas de Inversión Virtual
Es uno de mis favoritos, ya que pueden acceder a la inversión también los que menos dinero ahorrado tienen. El riesgo existe, pero es menor y se comparte con otros inversores o usuarios de las plataformas.
Se trata de invertir en plataformas de inversión virtual, como pueden ser las de crowdfunding inmobiliario o co-owning. Funcionan parecido a los fondos de inversión, pero a mi parecer de manera más sencilla y rápida. No obstante, no debemos olvidar que los fondos de inversión están regulados por la CNMV y ofrecen mayor seguridad jurídica.
Motivos para invertir
Puedes invertir desde una cantidad pequeña, por ejemplo 1.000 euros, y obtener rentabilidades más que aceptables. ¿Qué banco te ofrece un 7% de interés por tus ahorros?
5. Vivienda ya alquilada
Tienes la opción de comprar un bien que te da rentas des del primer día. Suena genial. Pues esto es posible. Hay propietarios cuyo bien está alquilado y buscan deshacerse de éste. Si te ofrecen una rentabilidad y el inquilino supera tu test de estrés, ¡adelante!
Para saber si es una inversión aceptable deberías analizar, además de los datos en relación al edificio o la vivienda, los relativos al inquilino. Por ejemplo: calidad y cantidad de sus ingresos, años de contrato restantes, historial de morosidad, etc.
Motivos para invertir
Si desde el día 1 de la compra ya está en funcionamiento, poco trabajo te puede dar. Eso sí, debes informarte bien sobre las particularidades de un contrato que tú no has firmado. Debes saber si el vendedor se quiere deshacer por algún motivo que te oculta. Más allá de lo mencionado, puede ser una gran operación.
A la hora de invertir siempre evalúa qué es lo que más te conviene en el momento inicial. Sé responsable y evalúa los riesgos inherentes a las obligaciones que adquieras. Además, siempre recomiendo invertir de manera ética, con prácticas que no fomenten un mundo peor, como por ejemplo la gentrificación.
Ahora es momento de decidir qué hacer con tu dinero y lanzarte hacia tu primer dinero invertido en inmobiliario.
