Los inmuebles, al igual que otros bienes materiales, se deprecian. En finanzas se considera la depreciación la cantidad resultante de aplicar la tasa de deducción que el propietario aplique anualmente hasta que sea totalmente amortizado en libros. No hay depreciación para el suelo.
Fiscalmente, la depreciación de un inmueble es relevante. Si este activo está en explotación (por ejemplo, arrendado), paga una cantidad de impuestos que puede ser minorada por esta tasa de amortización.
La vida útil del activo es la que determina la cantidad a depreciar anualmente. No es necesario que corresponda con su vida útil real. Para los activos residenciales se estima una vida útil de entre 25 y 50 años. Evidentemente, esto es solo una estimación y se debe a lo meramente técnico financiero. Si le haces mejoras técnicas al edificio, o lo reformas, las puedes añadir a dicha depreciación.
Cómo calcular la depreciación del Inmueble
Primero. Separa el valor de la construcción del del solar. Esto implica también las mejoras realizadas.
Segundo. Establece una tasa acorde a la vida útil que consideres que pueda tener este inmueble (desde un punto de vista fiscal).
Tercer. Aplica la siguiente fórmula:
Dotación de Amortización = Base Depreciable / Vida Útil
Recuerda que los datos deben ser anuales. Ya que la amortización la hacemos por años de vida útil.
Ejemplo Práctico de Amortización
Compramos un adosado cerca de Madrid por 500.000 €. Lo queremos destinar a alquiler. Valoramos el terreno en 250.000 € y la edificación en otros 250.000 €. Establecemos que tiene una vida útil de 25 años.
Por lo tanto, recordamos la fórmula…
Dotación de Amortización = Base Depreciable / Vida Útil
Dotación de Amortización = 250.000 / 25 años
Dotación de Amortización = 10.000 € anuales a depreciar
Además, tenemos que tener en cuenta en qué mes se ha realizado la compra. En caso que vendiéramos, también deberíamos tener en cuenta el mes de enajenación. En este caso, si lo hubiéramos comprado en Marzo, computarían 9 meses, o 9 meses y medio si fuera a mediados de mes. Dependería de la fecha. Este cálculo es sencillo. Sería hacer la parte proporcional de los 10.000 euros anuales (10.000 x 9,5). Pero para el ejemplo preferimos que os quedéis con las cifras absolutas.
Así es como se deprecia una edificación fiscalmente. Si os interesa o tenéis alguna duda, comentad y no olvidéis darle Like y compartir con vuestros amigos. Gracias.
Hola, muy interesante tus conocimientos.
Hay algún libro sobre el tema que pudieras recomendar?
Gracias Axel! Te recomendaría mi libro: https://amzn.to/2ysufdH
Pero además, especialmente uno que está en la biografía, de Frank Gallinelli de la Universidad de Columbia: “What every real estate investor needs to know about cash flow”. Es denso y técnico, porque básicamente repasa los cálculos clásicos. Pero a mi me encanta porque lo tienes muy bien sintetizado.
Hola
Una duda que tengo… Entonces si yo hubiera obtenido beneficios por el alquiler por valor de 12.000 € Solo pagaría a hacienda por valor de 2000€ ? O donde aplico esa reducción? Soy novato en el tema
Depende de muchas cosas. Principalmente del valor de adquisición del inmueble. Entiendo que eres un particular que alquila un inmueble como vivienda habitual. Beneficio por el alquiler te refieres a que has obtenido ingresos por 12.000€ o ya le has restado intereses pagados, IBI, seguros, etc? Si fuera así, hay una opción donde incluir la amortización, pero yo no tomaría los 10.000 € del ejemplo. Y además tienen un límite. Pero vamos, que sí que puedes aplicar la amortización. Te adjunto la parte del artículo del IRPF:
GASTOS DE AMORTIZACIÓN DE LOS RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO (art. 14 Rgl.)
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
Respecto de los inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.
En qué tiempo promedio de alquiler se recupera la inversión en un bien inmobiliario?
Hola Víctor,
Depende de tus objetivos. He visto gente hacerlo en un solo año y otros hacerlo en 20. Depende de la capacidad de generar ingresos que tenga un activo inmobiliario. Si entras en un mercado donde hay yields del 30%, lo amortizas en menos de un lustro.
Por eso es tan importante el cash flow y qué potencial de generación de flujo de caja tiene el bien inmobiliario.
Un saludo.
Hola! Gracias por la explicacion. Me surge una duda sobre la valoracion del terreno y la edificacion. De donde salen esas cantidades? Del valor catastral que sale en el IBI o…? Gracias!
Gracias por tu comentario Bito. Efectivamente, el ejemplo es un caso simplificado, pero deberías coger el valor del terreno y de la edificación según el catastro. Lo puedes sacar del IBI. Si la casa la edificaste tú o está especificado el valor en escritura podrías también hacer uso de ello. Pero bueno, con la del IBI ya sabes qué % es el terreno. Un saludo.