Valor Actual Neto (VAN)

NPV - IRR

También conocido como Net Present Value (NPV), en inglés, permite calcular el valor presente de un conjunto de Cash Flows. Para calcularlo debemos tener claras las ideas de valor actual y cash flow descontado, que os introducimos a continuación:

Valor Actual

Se trata de encontrar el valor actual de un cash flow futuro. Para obtener este valor, debemos tener claros dos conceptos: tasa de crecimiento y tasa de descuento.

Tasa de crecimiento: porcentaje por el cual un activo incrementa su valor. El mejor ejemplo es un depósito bancario que rinda a un interés concreto el primer año y acumule los rendimientos al capital inicial en el segundo año.

Ejemplo: Depósito de 5.000 € a un 5% de interés:

Año 1: 5.000 x 0,05 = 5.250 €

Año 2: 5.250 x 0,05 = 5.512,50 €

Tasa de descuento

Como en el caso anterior, se trata de un porcentaje. Se llama tasa de descuento porque a diferencia del caso anterior, en este vamos del futuro al presente, es decir trasladamos las rentas futuras al momento actual:


Valor Actual = Valor Futuro / [(1+i)
n]Como hemos dicho, se trata de saber el valor de todos los futuros Cash Flow en dinero de hoy. Hay que tener en cuenta que estos Cash Flow son la producción de ingresos de explotación del activo y un gran ingreso final cuando lo vendemos.

Ejemplo: Tenemos previsto comprar una vivienda con el fin de venderla en un tiempo de 5 años. La previsión de ingreso, teniendo en cuenta el procedente de la venta, es de un total de 200.000 € (ingreso de caja). Cuál es su valor actual si descontamos su Cash Flow?

Valor Actual = 200.000 € / (1+0,11)5 = 118.690 €

Teniendo en cuenta que el ingreso de venta debe ser neto, es decir, descontando la cancelación o amortización de préstamos, y descontando los costes de la propia venta, obtenemos 200.000 € de caja por la venta.

La parte más difícil de esta operación no es aplicar la fórmula en sí, sino encontrar una tasa de descuento adecuada. Por ejemplo, actualmente el sector está aplicando entre un 10% y un 11%. Para encontrar la tasa adecuada, debemos volver al concepto de coste de oportunidad: tenemos que pensar en el rendimiento de una inversión alternativa de las mismas características en rendimiento y riesgo asumido.

Solo por mencionarlo, en la actualidad, aunque es cierto que los depósitos bancarios ofrecen un pobre rendimiento debido a los bajos tipos de interés, la tasa de descuento se mantiene alta, debido al riesgo que acarrea una operación inmobiliaria en el contexto actual.

Cash Flow descontado

A diferencia del caso del cálculo del Valor Actual, queremos añadir un eslabón más dificultad. Dado que las operaciones inmobiliarias suelen tener más de un Cash Flow en el tiempo, descontamos cada Cash Flow individualmente en lugar de hacer una mera suma de éstos, para así tener en cuenta el factor valor del dinero en el tiempo. Este factor tiempo genera que como más tengamos que esperar para conseguir el retorno deseado, mayor será el descuento y menos valdrá el activo.

Ejemplo: Imaginemos una operación inmobiliaria en la cual obtenemos los siguientes Cash Flows:

Año 1: 1.000 €

Año 2: 1.200 €

Año 3: 1.550 €

Año 4: 1.975 €

Año 5: 2.350 €

La venta del activo al cabo de 5 años te producirá una entrada de caja de 200.000 €. Vamos a ver como hacemos el descuento de caja para este ejemplo:

Para cada uno de los Cash Flow, la fórmula es la misma que para el valor actual pero poniendo el valor del Cash Flow actual en lugar del Valor Futuro. Recordemos que la fórmula era Valor Actual = Valor Futuro / [(1+i)n].

Cash Flow Cash Flow Descontado
Año 1 1.000,00 € 904,98 €
Año 2 1.200,00 € 982,78 €
Año 3 1.550,00 € 1.148,80 €
Año 4 1.975,00 € 1.324,70 €
Año 5 202.350,00 € 122.826,43 €
Total 127.187,69 €

En este caso, si tu inversión en efectivo fue menor a 127.187,69 €, estarás ganando más de un 10,5%. Si fue mayor, será menor del 10,5% esperado.

Por lo tanto, ahora que tenemos claros estos dos conceptos, solo nos falta aplicar la fórmula del VAN.

Valor Actual Neto = Valor Actual CF Futuros – Cash Invertido Inicialmente

En nuestro caso, si el cash invertido inicialmente hubiera sido de 125.000 €, el VAN sería positivo en 2.187,69 €, por lo que estaríamos alcanzando sobradamente el objetivo del 10,5%.

VAN = 127.187,69 € – 125.000 = 2.187,69 €.

 

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