Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno, TIR, también conocida como IRR (Internal Rate of Return) o APY (Annual Percentage Yield) es probablemente el más usado por los profesionales, ya que permite tener en cuenta tiempo e ingresos producidos por el activo inmobiliario. La TIR es una herramienta de toma de decisiones de inversión.

Retorno de Caja

El retorno de caja (Cash-on-Cash return o Equity Dividend Rate), nos sirve para evaluar una transacción inmobiliaria. Es un ratio expresado como un porcentaje, calculado mediante la división del cash-flow antes de impuestos y el total de efectivo invertido en el inmueble. Aunque puede calcularse mediante una proyección para años venideros, tiene mucho más sentido realizarse para el primer año de inversión, ya que no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo.

La fórmula sería:

Retorno de caja=Cash-Flow anual/Efectivo invertido

Este ratio nos indica qué retorno obtenemos del efectivo que hemos invertido en una operación inmobiliaria. Vamos con un ejemplo sencillo:

Compramos un inmueble por 100.000 €. Esta compra ha sido financiada por un préstamo hipotecario de un 75%, por lo que tenemos un crédito por 75.000 €. Si al poner la vivienda en valor obtenemos una renta neta (NOI) el primer año de 9.000 €, ¿cuál sería su retorno de caja?

Si obtenemos una renta de 9.000 € anuales, solamente le tendríamos que restar los pagos mensuales en concepto de préstamo hipotecario. Pongamos que son 400 € mensuales (400×12=4.800€). Por lo tanto, el retorno de caja lo calcularíamos de la siguiente forma: (9.000 €-4.800 €)/ 25.000 €= 16,80%. El retorno de caja sería de un 36%. Dicho de otra forma, hemos obtenido en el primer ejercicio un 16,8% del valor del efectivo invertido.

Utilidad

Este ratio es bastante útil para mesurar cómo hacemos trabajar el efectivo que invertimos, pero como os habréis fijado, a más apalancamiento más alto nos sale el ratio. Podemos mencionar algunas críticas de las muchas que seguramente podríais considerar. Por ejemplo, financiar una operación al 100% tiene un alto coste, que minora cuantiosamente los ingresos netos y hace menos rentable la operación. Pero sin duda, no quiero dejar pasar por alto el mencionar una limitación muy relevante en cuanto a este ratio.

Algunas veces, tenemos operaciones con una TIR al 11% y un ratio de retorno de caja de un 3%. No podemos dejar escapar buenas oportunidades de inversión por solamente mirar este ratio. Si la operación requiere cash pero nos espera un buen ROI, adelante. Es importante tener en cuanta el retorno de caja, claro, pero tenemos que tener perspectiva y saber leer todas las operaciones según sea nuestra estrategia de inversión.

Además, este ratio será útil depeniendo del perfil del inversor. Por ejemplo, yo no soy muy fan de apalancar larga y eternamente las operaciones, ni de tener excesivo trato con la banca (al fin y al cabo es incrementar el número de acreedores que exigen pagos a fin de mes). Ah, y para los que les gusta las matemáticas, debo mencionar que si la operación es financiada el 100%, el cash invertido es cero. Como no hay inversión, no podemos calcular este ratio (no vale decir “una cifra entre cero es igual a infinito).

Retorno de la Inversión (ROI)

El ROI te da una visión general del retorno de la inversión. A diferencia de otros ratios, por ejemplo la TIR, es fácil de calcular y no necesitas tener a mano herramientas como una hoja de Excel.

La fórmula sería dividir la diferencia entre el precio de venta y el de compra entre el de compra. Por ejemplo, si compras a 100 y vendes a 120, sería ROI=(120-100)/100=20%. Hay que decir que nunca es tan simple y debemos tener en cuenta que hay costes que siempre hacen que el ratio sea inferior al cálculo simple (impuestos, comisiones, etc).