El Cash Flow se forma con todas las entradas o ingresos menos todas las salidas de caja en un periodo de tiempo dado.
Ingresos
Para analizar el flujo de ingresos de nuestro activo, tal y como hemos hecho hincapié, debemos obtener información de mercado: desde cuanto tiempo se tarda en poner en valor una vivienda a saber el precio al que podremos alquilarla a un precio justo. Aunque la decisión final es del propietario, hago mención al precio justo, debido a que algunas veces el arrendar a un precio alto puede generar inestabilidad, es decir, excesiva rotación e incluso impagos. Al fin y al cabo, el inquilino no es idiota, y cuando lleva unos meses viviendo en la zona donde reside, empieza a ser consciente del precio que puede pagar y si lo que está pagando es realmente justo. El alquiler es un contrato, y los contratos deben beneficiar a todas las partes. No hay que dejar de banda el equilibrio entre ética y rentabilidad.
Procedemos por lo tanto a confeccionar una tabla donde podemos ver reflejados tres escenarios de ingresos con tres precios diferentes en una duración de 10 años, que podrían ser dos contratos de 5 años con un mismo inquilino. No vamos a aplicar el ratio vacante, para simplificarlo, ya que vamos a suponer que en ningún momento el apartamento queda vacío y sin rendir.
| Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 | Año 6 | Año 7 | Año 8 | Año 9 | Año 10 | TOTAL | |
| ALQUILER PRECIO < MERCADO | €6.000 | €6.120 | €6.242 | €6.367 | €6.495 | €8.000 | €8.160 | €8.323 | €8.490 | €8.659 | €72.857 |
| ALQUILER PRECIO = MERCADO | €7.200 | €7.344 | €7.491 | €7.641 | €7.794 | €9.000 | €9.180 | €9.364 | €9.551 | €9.742 | €84.305 |
| ALQUILER PRECIO > MERCADO | €8.400 | €8.568 | €8.739 | €8.914 | €9.092 | €9.600 | €9.792 | €9.988 | €10.188 | €10.391 | €93.673 |
Con una actualización de la renta por IPC positiva del 2% constante en los 10 años, obtendríamos desde un contrato con unos ingresos mínimos de 72.857 € al máximo que estimamos de 93.673 €. Ingresos: (72.857 €, €,91.978 €). A estas entradas en caja les llamamos cash in.
Este escenario sería poco realista dado que durante un periodo de 10 años, lo normal sería que al final del primer contrato, año 5, hubiere una revisión de la renta de mercado. La mejor manera de estimar esta renta es a través de los informes que realizan las grandes consultoras del sector inmobiliario.
Costes Operativos
Una vez tenemos el precio de mercado, tenemos que saber los gastos operativos que tenemos para llevar a cabo la explotación del activo. En nuestro ejemplo, podrían ser los gastos de cuota de Comunidad de Propietarios, IBI y Tasa de Residuos, Seguro de Rentas, Seguro de Continente de la vivienda, Seguro de vida del crédito hipotecario para financiar la compra de la vivienda, Intereses por financiación de la compra y los Gastos de posibles reparaciones en la vivienda por desgaste de la misma.
Los recogemos en el siguiente cuadro:
Hemos considerado unos costes mensuales de 70 € en concepto de aportación a provisión de fondos de la comunidad de propietarios. Esta partida es importante analizarla porque puede variar la rentabilidad del activo. Por ejemplo, un apartamento con piscina y zona comunitaria puede suponer una inversión muy atractiva, porque en el mercado local puede suponer una colocación más fácil que uno sin este extra. No obstante, el coste de mantenimiento de este plus es mayor al de uno sin esta piscina con zona comunitaria. Se debe valorar hasta que punto es atractivo.
Otro ejemplo común es el edificio con pocos vecinos y muchos ascensores. Tener mucho ascensores por número de vecinos incrementa mucho el precio de la cuota de comunidad de propietarios, ya que la repercusión del coste de mantenimiento es más alta por vecino. Además de este tipo de situaciones, tenemos que tener en cuenta si se está pagando alguna derrama o se está pendiente de aprobar alguna derrama. Hemos puesto como partida de reparaciones una cantidad poco significativa en nuestro análisis, en este caso de 120 € al año.
En un periodo de 10 años puede haber algún tipo de reparación en la vivienda que deba ir a cargo del arrendador y no se pueda repercutir al arrendatario, como puede ser alquilar una vivienda con electrodomésticos que por su uso y desgaste sufran averías. En cuanto a los demás costes reflejados, están los de Impuestos sobre bienes inmuebles y tasas municipales por la gestión de los residuos que variaran según la población. En los últimos años, dada la revalorización de los inmuebles y los altos niveles de déficit de las arcas de los ayuntamientos, han hecho que esta partida sea desproporcionada con la realidad del mercado.
En cuanto a seguros, hemos considerado una partida de 200 € anuales perteneciente a un seguro de continente y a otro por garantía de rentas, actualmente muy de moda en el sector, debido al incremento de la morosidad. Los intereses son los que paga el propietario al prestamista anualmente.
Probablemente te preguntarás si podríamos incluir la amortización del capital del préstamo. En este apartado solo hablamos de costes operativos no de cash out, es decir, salidas de caja. Aunque estos costes suponen una salida de efectivo de caja, son considerados gastos operativos para llevar a cabo la actividad económica y son deducibles fiscalmente. La amortización de capital solo tiene repercusiones en caja en nuestro ejemplo, es decir, en el cash flow.
