Análisis Financiero de una Inversión

Si quiere comprar una vivienda para sacar un rendimiento, el análisis de la inversión es clave. Éste puede marcar la diferencia entre obtener beneficios o tener pérdidas.

Éste es un paso que muchos de los inversores inmobiliarios no profesionales no realizan. Al ser un bien tangible, y al conocer todos historias de gente sin formación que ha tenido éxito en el sector inmobiliario, lleva a pensar que todo el mundo puede hacer dinero invirtiendo en inmuebles (y así es en realidad).

ANÁLISIS PREVIO

Se basa en los datos que nos ofrece la historia, y es que el mercado español durante la segunda mitad del siglo XX ha estado marcado por el crecimiento continuo del valor de la vivienda. Este fenómeno hizo del análisis de la inversión un elemento poco determinante, ya que con la mera apreciación del bien en un espacio de tiempo corto desde su adquisición hasta su enajenación ya hacía rentable la inversión.

Pero en el momento actual, y desde un punto de vista financiero, la toma de decisiones sin un análisis riguroso es un error. Cuando se realiza una inversión tan importante como la inmobiliaria, el individuo no puede basarse en emociones o intuiciones. Hay quien invierte todos los ahorros de una vida trabajando en una vivienda porque “se ha enamorado de ella”.

Una vez ya realizada la compra, podemos encontrarnos en que la vivienda acarrea unos gastos inesperados que convierten la inversión en una operación ruinosa. Hay quien las llama viviendas tóxicas.

Criterio Financiero

El inversor prudente toma las decisiones desde un criterio financiero. Recoge los datos para encontrar qué ingresos puede obtener del bien que compra y qué retorno puede obtener con éstos de la inversión. Éste es el primer paso para empezar con el análisis de la inversión, ya que de ello depende la fiabilidad de nuestro análisis.

Es por esto que en los próximos posts del blog vamos a introduciros a las variables financieras que deberíais tener en cuenta en caso que quisierais analizar de forma fiable una inversión. Debo admitir que la aplicación y uso de ellas dependerá mucho de cuales son vuestros intereses e intenciones.

Solo por mencionar unos cuantos, vamos a ver cash-flow antes de impuestos y cash-flow descontado, retorno de caja, ratio de capitalización, tasa interna de retorno, y rentabilidad de la inversión (algunos de ellos los veremos en posts futuros).

Inversión

En palabras del economista francés Pierre Vernimmen, cuando se invierte, se renuncia a un gasto que te aporta un placer instantáneo, por la expectativa de obtener una mayor gratificación en el futuro. Desde una perspectiva de Cash Flow, una inversión es un desembolso el cual esperas que en un futuro genere un crecimiento en el Cash Flow operativo de tal manera que provoca que renuncies a la gratificación instantánea.

Con esta definición, tenemos que tener muy claro el concepto de “coste de oportunidad” que nos perseguirá siempre que vayamos a tomar una decisión que implique asignación de recursos para inversión. El coste de oportunidad es el coste alternativo o el valor de la mejor opción que no se ha llegado a realizar en detrimento de la opción de inversión escogida.

Un inversor valora una inversión según los ingresos que le vaya a generar. No analizar el cash flow es como comprar a ciegas. Comprar a ciegas puede derivar en que tengas que poner dinero extra al que tienes previsto pagar.

Aunque seas el consumidor final de la vivienda que quieres adquirir, es un buen ejercicio de análisis pensar en que hipotéticamente no hicieras uso de ella y decidieras ponerla en alquiler. Para hacer este ejercicio es necesario un cierto conocimiento del mercado de alquiler, ya que se tomará como referencia el precio de mercado por el que podrías obtener ingresos.

A la vez, nos servirá para conocer más profundamente el coste de oportunidad entre comprar o alquilar, al poder ver si estamos ante una buena operación desde un punto de vista económico-financiero.

Análisis de los ingresos

En el análisis de los ingresos es muy importante tener en cuenta varios aspectos, como la cantidad, la calidad (la fuente y la fiabilidad de ésta) y la duración de los ingresos. Por lo tanto, cuando pensemos en alquilar una vivienda, no podemos llegar a la simple conclusión como podría ser “ingreso 1.000 € mensuales por 12 meses, esto son 12.000 € al año”.

Tenemos que valorar todos los aspectos, además de contratiempos como la posible demora en el pago por parte del arrendatario, tiempo que pueda estar vacante el inmueble y sin generar ingresos, subidas y bajadas de precio en el mercado, bonificaciones y carencias, derramas no previstas, subidas de impuestos, etc.

CASH FLOW

El Cash Flow se forma con todas las entradas o ingresos menos todas las salidas de caja en un periodo de tiempo dado.

Ingresos

Para analizar el flujo de ingresos de nuestro activo, tal y como hemos hecho hincapié, debemos obtener información de mercado: desde cuanto tiempo se tarda en poner en valor una vivienda a saber el precio al que podremos alquilarla a un precio justo. Aunque la decisión final es del propietario, hago mención al precio justo, debido a que algunas veces el arrendar a un precio alto puede generar inestabilidad, es decir, excesiva rotación e incluso impagos. Al fin y al cabo, el inquilino no es idiota, y cuando lleva unos meses viviendo en la zona donde reside, empieza a ser consciente del precio que puede pagar y si lo que está pagando es realmente justo. El alquiler es un contrato, y los contratos deben beneficiar a todas las partes. No hay que dejar de banda el equilibrio entre ética y rentabilidad.

Procedemos por lo tanto a confeccionar una tabla donde podemos ver reflejados tres escenarios de ingresos con tres precios diferentes en una duración de 10 años, que podrían ser dos contratos de 5 años con un mismo inquilino. No vamos a aplicar el ratio vacante, para simplificarlo, ya que vamos a suponer que en ningún momento el apartamento queda vacío y sin rendir.

Con una actualización de la renta por IPC positiva del 2% constante en los 10 años, obtendríamos desde un contrato con unos ingresos mínimos de 72.857 € al máximo que estimamos de 93.673 €. Ingresos: (72.857 €, €,91.978 €). A estas entradas en caja les llamamos cash in.

Este escenario sería poco realista dado que durante un periodo de 10 años, lo normal sería que al final del primer contrato, año 5, hubiere una revisión de la renta de mercado. La mejor manera de estimar esta renta es a través de los informes que realizan las grandes consultoras del sector inmobiliario.

Costes Operativos

Una vez tenemos el precio de mercado, tenemos que saber los gastos operativos que tenemos para llevar a cabo la explotación del activo. En nuestro ejemplo, podrían ser los gastos de cuota de Comunidad de Propietarios, IBI y Tasa de Residuos, Seguro de Rentas, Seguro de Continente de la vivienda, Seguro de vida del crédito hipotecario para financiar la compra de la vivienda, Intereses por financiación de la compra y los Gastos de posibles reparaciones en la vivienda por desgaste de la misma.

Los recogemos en el siguiente cuadro:

Hemos considerado unos costes mensuales de 70 € en concepto de aportación a provisión de fondos de la comunidad de propietarios. Esta partida es importante analizarla porque puede variar la rentabilidad del activo. Por ejemplo, un apartamento con piscina y zona comunitaria puede suponer una inversión muy atractiva, porque en el mercado local puede suponer una colocación más fácil que uno sin este extra. No obstante, el coste de mantenimiento de este plus es mayor al de uno sin esta piscina con zona comunitaria. Se debe valorar hasta que punto es atractivo.

Otro ejemplo común es el edificio con pocos vecinos y muchos ascensores. Tener mucho ascensores por número de vecinos incrementa mucho el precio de la cuota de comunidad de propietarios, ya que la repercusión del coste de mantenimiento es más alta por vecino. Además de este tipo de situaciones, tenemos que tener en cuenta si se está pagando alguna derrama o se está pendiente de aprobar alguna derrama. Hemos puesto como partida de reparaciones una cantidad poco significativa en nuestro análisis, en este caso de 120 € al año.

En un periodo de 10 años puede haber algún tipo de reparación en la vivienda que deba ir a cargo del arrendador y no se pueda repercutir al arrendatario, como puede ser alquilar una vivienda con electrodomésticos que por su uso y desgaste sufran averías. En cuanto a los demás costes reflejados, están los de Impuestos sobre bienes inmuebles y tasas municipales por la gestión de los residuos que variaran según la población. En los últimos años, dada la revalorización de los inmuebles y los altos niveles de déficit de las arcas de los ayuntamientos, han hecho que esta partida sea desproporcionada con la realidad del mercado.

En cuanto a seguros, hemos considerado una partida de 200 € anuales perteneciente a un seguro de continente y a otro por garantía de rentas, actualmente muy de moda en el sector, debido al incremento de la morosidad. Los intereses son los que paga el propietario al prestamista anualmente.

Probablemente te preguntarás si podríamos incluir la amortización del capital del préstamo. En este apartado solo hablamos de costes operativos no de cash out, es decir, salidas de caja. Aunque estos costes suponen una salida de efectivo de caja, son considerados gastos operativos para llevar a cabo la actividad económica y son deducibles fiscalmente. La amortización de capital solo tiene repercusiones en caja en nuestro ejemplo, es decir, en el cash flow.

VALOR ACTUAL NETO (VAN)

También conocido como Net Present Value (NPV), en inglés, permite calcular el valor presente de un conjunto de Cash Flows. Para calcularlo debemos tener claras las ideas de valor actual y cash flow descontado, que os introducimos a continuación:

Valor Actual

Se trata de encontrar el valor actual de un cash flow futuro. Para obtener este valor, debemos tener claros dos conceptos: tasa de crecimiento y tasa de descuento.

Tasa de crecimiento: porcentaje por el cual un activo incrementa su valor. El mejor ejemplo es un depósito bancario que rinda a un interés concreto el primer año y acumule los rendimientos al capital inicial en el segundo año.

Ejemplo: Depósito de 5.000 € a un 5% de interés:

Año 1: 5.000 x 0,05 = 5.250 €

Año 2: 5.250 x 0,05 = 5.512,50 €

Tasa de descuento

Como en el caso anterior, se trata de un porcentaje. Se llama tasa de descuento porque a diferencia del caso anterior, en este vamos del futuro al presente, es decir trasladamos las rentas futuras al momento actual:

Valor Actual = Valor Futuro / [(1+i)n]Como hemos dicho, se trata de saber el valor de todos los futuros Cash Flow en dinero de hoy. Hay que tener en cuenta que estos Cash Flow son la producción de ingresos de explotación del activo y un gran ingreso final cuando lo vendemos.

Ejemplo: Tenemos previsto comprar una vivienda con el fin de venderla en un tiempo de 5 años. La previsión de ingreso, teniendo en cuenta el procedente de la venta, es de un total de 200.000 € (ingreso de caja). Cuál es su valor actual si descontamos su Cash Flow?

Valor Actual = 200.000 € / (1+0,11)5 = 118.690 €

Teniendo en cuenta que el ingreso de venta debe ser neto, es decir, descontando la cancelación o amortización de préstamos, y descontando los costes de la propia venta, obtenemos 200.000 € de caja por la venta.

La parte más difícil de esta operación no es aplicar la fórmula en sí, sino encontrar una tasa de descuento adecuada. Por ejemplo, actualmente el sector está aplicando entre un 10% y un 11%. Para encontrar la tasa adecuada, debemos volver al concepto de coste de oportunidad: tenemos que pensar en el rendimiento de una inversión alternativa de las mismas características en rendimiento y riesgo asumido.

Solo por mencionarlo, en la actualidad, aunque es cierto que los depósitos bancarios ofrecen un pobre rendimiento debido a los bajos tipos de interés, la tasa de descuento se mantiene alta, debido al riesgo que acarrea una operación inmobiliaria en el contexto actual.

Cash Flow descontado

A diferencia del caso del cálculo del Valor Actual, queremos añadir un eslabón más dificultad. Dado que las operaciones inmobiliarias suelen tener más de un Cash Flow en el tiempo, descontamos cada Cash Flow individualmente en lugar de hacer una mera suma de éstos, para así tener en cuenta el factor valor del dinero en el tiempo. Este factor tiempo genera que como más tengamos que esperar para conseguir el retorno deseado, mayor será el descuento y menos valdrá el activo.

Ejemplo: Imaginemos una operación inmobiliaria en la cual obtenemos los siguientes Cash Flows:

Año 1: 1.000 €

Año 2: 1.200 €

Año 3: 1.550 €

Año 4: 1.975 €

Año 5: 2.350 €

La venta del activo al cabo de 5 años te producirá una entrada de caja de 200.000 €. Vamos a ver como hacemos el descuento de caja para este ejemplo:

Para cada uno de los Cash Flow, la fórmula es la misma que para el valor actual pero poniendo el valor del Cash Flow actual en lugar del Valor Futuro. Recordemos que la fórmula era Valor Actual = Valor Futuro / [(1+i)n].

En este caso, si tu inversión en efectivo fue menor a 127.187,69 €, estarás ganando más de un 10,5%. Si fue mayor, será menor del 10,5% esperado.

Por lo tanto, ahora que tenemos claros estos dos conceptos, solo nos falta aplicar la fórmula del VAN.

Valor Actual Neto = Valor Actual CF Futuros – Cash Invertido Inicialmente

En nuestro caso, si el cash invertido inicialmente hubiera sido de 125.000 €, el VAN sería positivo en 2.187,69 €, por lo que estaríamos alcanzando sobradamente el objetivo del 10,5%.

VAN = 127.187,69 € – 125.000 = 2.187,69 €.

TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

También conocida como IRR (Internal Rate of Return) o APY (Annual Percentage Yield) es probablemente el más usado por los profesionales, ya que permite tener en cuenta tiempo e ingresos producidos por el activo inmobiliario. La TIR es una herramienta de toma de decisiones de inversión.

Retorno de Caja

El retorno de caja (Cash-on-Cash return o Equity Dividend Rate), nos sirve para evaluar una transacción inmobiliaria. Es un ratio expresado como un porcentaje, calculado mediante la división del cash-flow antes de impuestos y el total de efectivo invertido en el inmueble. Aunque puede calcularse mediante una proyección para años venideros, tiene mucho más sentido realizarse para el primer año de inversión, ya que no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo.

La fórmula sería:

Retorno de caja=Cash-Flow anual/Efectivo invertido

Este ratio nos indica qué retorno obtenemos del efectivo que hemos invertido en una operación inmobiliaria. Vamos con un ejemplo sencillo:

Compramos un inmueble por 100.000 €. Esta compra ha sido financiada por un préstamo hipotecario de un 75%, por lo que tenemos un crédito por 75.000 €. Si al poner la vivienda en valor obtenemos una renta neta (NOI) el primer año de 9.000 €, ¿cuál sería su retorno de caja?

Si obtenemos una renta de 9.000 € anuales, solamente le tendríamos que restar los pagos mensuales en concepto de préstamo hipotecario. Pongamos que son 400 € mensuales (400×12=4.800€). Por lo tanto, el retorno de caja lo calcularíamos de la siguiente forma: (9.000 €-4.800 €)/ 25.000 €= 16,80%. El retorno de caja sería de un 36%. Dicho de otra forma, hemos obtenido en el primer ejercicio un 16,8% del valor del efectivo invertido.

Utilidad

Este ratio es bastante útil para mesurar cómo hacemos trabajar el efectivo que invertimos, pero como os habréis fijado, a más apalancamiento más alto nos sale el ratio. Podemos mencionar algunas críticas de las muchas que seguramente podríais considerar. Por ejemplo, financiar una operación al 100% tiene un alto coste, que minora cuantiosamente los ingresos netos y hace menos rentable la operación. Pero sin duda, no quiero dejar pasar por alto el mencionar una limitación muy relevante en cuanto a este ratio.

Algunas veces, tenemos operaciones con una TIR al 11% y un ratio de retorno de caja de un 3%. No podemos dejar escapar buenas oportunidades de inversión por solamente mirar este ratio. Si la operación requiere cash pero nos espera un buen ROI, adelante. Es importante tener en cuanta el retorno de caja, claro, pero tenemos que tener perspectiva y saber leer todas las operaciones según sea nuestra estrategia de inversión.

Además, este ratio será útil depeniendo del perfil del inversor. Por ejemplo, yo no soy muy fan de apalancar larga y eternamente las operaciones, ni de tener excesivo trato con la banca (al fin y al cabo es incrementar el número de acreedores que exigen pagos a fin de mes). Ah, y para los que les gusta las matemáticas, debo mencionar que si la operación es financiada el 100%, el cash invertido es cero. Como no hay inversión, no podemos calcular este ratio (no vale decir “una cifra entre cero es igual a infinito).

Retorno de la Inversión (ROI)

El ROI te da una visión general del retorno de la inversión. A diferencia de otros ratios, por ejemplo la TIR, es fácil de calcular y no necesitas tener a mano herramientas como una hoja de Excel.

La fórmula sería dividir la diferencia entre el precio de venta y el de compra entre el de compra. Por ejemplo, si compras a 100 y vendes a 120, sería ROI=(120-100)/100=20%. Hay que decir que nunca es tan simple y debemos tener en cuenta que hay costes que siempre hacen que el ratio sea inferior al cálculo simple (impuestos, comisiones, etc).