Algunos se hicieron ricos en poco tiempo, unos otros lo perdieron todo en un suspiro. También los hay quienes supieron aceptar la pérdida a tiempo y salvaron el patrimonio generado durante los años de bonanza. Al fin y al cabo, cuando el mercado está a punto de contraerse siempre da señales, y son quienes manejan la mayor cantidad y de más calidad información aquellos que pueden aprovechar su posición para recoger beneficios. Un ejemplo muy oportuno es la venta de la red de oficinas de Banco Santander en 2007. Emilio Botín y su equipo, supieron leer las señales de enfriamiento del mercado, y decidieron vender en un momento en que los precios de los locales comerciales tocaban su máximo histórico.
Este tipo de compañías poseen ubicaciones Prime en las principales poblaciones, emplazamientos clave para el posicionamiento de su negocio. Esto le permite desarrollar y mantener su posición de liderazgo en la banca: al líder lo encuentras en las plazas o calles mayores, sea cual sea el tamaño de la población. Según la prensa, vendió 1.250 sucursales por 2.000 millones de euros en 2007. Parece ser que fue una operación con un apalancamiento por parte del inversor de 1.600 millones de euros. En caso de una hipotética ejecución por parte de Banco Santander, que también habla la prensa de ello, y que podría parecer un negocio redondo, estoy bastante seguro que yendo a precio de mercado podrían haber obtenido un precio aún más ventajoso, ya que la corrección del precio del mercado Prime de locales y oficinas ha sido en los últimos años muy salvaje. De todas formas, felicidades por esta lección de gran análisis de coyuntura por parte de quien asesorara a los Botín.
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Coyuntura económica
Pero en 2007 no teníamos una bola de cristal, y aunque esté felicitando a los analistas de Santander por la venta del paquete de sucursales, podría acusar a Fernando Martín de tener pocas luces. Martín adquirió Fadesa en el momento cumbre del boom y con la crisis a la vuelta de la esquina. Supongo que el listo de esta película fue el señor Jové, quien supo leer la situación mejor que nadie. Pero señores, nunca criticaré a un señor de su posición por un error como este, ya que aunque fuera cegado por los millones de euros de beneficios que precedían a la operación en un acto demasiado ambicioso y quizás codicioso, él lo hizo porque creía en su proyecto y pudo llevarlo a cabo. Incluyo a los acreedores como entidades financieras y sus lumbreras en el paquete. Nunca debemos criticar a quienes hacen, sino a los que no hacen.
Venimos de un periodo en que ha sucedido lo que parecía que nunca podía suceder en el mercado residencial español: el valor de la vivienda cayó, y en algunas zonas llegando a contraerse hasta el 70% y 80%. Personalmente, he visto promociones inmobiliarias cuyas unidades fueron sacadas a la venta en 2007 por 200.000 €, ser vendidas por 30.000 €. Todo esto las que se pudieron vender, ya que muchas de ellas fueron puestos a la venta a fondos inmobiliarios que compraron paquetes por volumen, en los que el precio unitario incluso podría haber sido inferior.
¿Porqué puede haber pasado todo esto? Hay muchas explicaciones para tal pregunta. Pero vamos a hablar de las más elementales.
Exceso de oferta
El parque inmobiliario español estaba sobredimensionado. Por poner un ejemplo gráfico: se construían más viviendas que niños venían al mundo. Desde 1998 hasta 2006 hubo un crecimiento espectacular del parque inmobiliario español. Según datos del Banco de España, en años como el 2002 se llegó al crecimiento de 776.203 viviendas nuevas. Este crecimiento se mantuvo creciente y estable hasta 2009, donde bajó a 538.136 viviendas nuevas. Esta cantidad fue a la baja constantemente. El sector estaba en punto muerto.
Tipos de interés bajos
Cuando yo era pequeño, es decir principios de los 90, mis padres se compraron una casa. Dieron una fuerte entrada y el resto lo pidieron prestado. Cuando le pregunto a mi madre cuánto pagan de tipo de interés, ella me responde que una barbaridad. Alrededor de un 16%. ¿Imagináis pagar este porcentaje hoy en día? Para que os hagáis una idea, a día de hoy el índice de referencia es el Euribor, y está en negativo. Bueno, el caso es que se pasó de unos intereses altísimos a unos intereses relativamente bajos, por lo que comprar era año tras año algo así como un chollo. Los bancos empezaron a hacer correr el dinero sin parar. Quien dejaba el dinero en cuenta o depósitos era un burro, ya que perdía la oportunidad de invertir en tocho.
Intereses divergentes con Europa: A principios de los 2000, Europa necesitaba crecer y España contraer su economía. Francia y Alemania impusieron su poder y consiguieron bajar los tipos de interés como medida expansiva. En ese momento clave España necesitaba una política económica contractiva, pero al no tener el control sobre la política monetaria, perdió esa baza y se encaminó hacia el desastre.
La Administración promovió la burbuja
La liberalización del suelo provocó que ayuntamientos saneasen sus cuentas vendiendo suelo y recalificándolo. Bueno, no vamos a hablar de corrupción en este apartado porque todos sabemos que también ha sido un gran generador este apartado. Además, la liberalización del sector de la propiedad hizo que cualquier persona sin conocimiento abriera un local y se pusiera a vender pisos. Este punto fue realmente un menosprecio hacia los profesionales del sector. Pero la economía funcionaba, se creaban puestos de empleo a mansalva, y la administración se llenaba la boca con palabras como “llegaremos al pleno empleo” o “somos la Florida del Sud de Europa”.
La gente se flipó
Durante medio siglo, el precio de la vivienda se había apreciado en España. Esto no es verdad, ya que hubo algún período en el que no fue así (a principios de los 90 por ejemplo, con la resaca post-olimpiadas). Pero dejemos las estadísticas aparte y centrémonos en el contenido. La gente se flipó. Había quien decía que pagaríamos hipotecas a 100 años que heredarían nuestros hijos. La gente creyó que los precios subirían eternamente y se llegaron a pagar barbaridades/m2, precios indecentes que llevarían a la ruina a familias que solo tenían como sueño o necesidad tener un techo donde vivir su vida dignamente. El problema es que muchos compraban para especular y ganar dinero fácilmente, y fastidiaron a los que solamente querían un techo para vivir. Si no lo puedes pagar, no te metas en líos. Esto es muy serio.
¿Qué hemos aprendido?
Deberíamos haber aprendido algo de la experiencia pasada. Las expectativas de crecimiento y la especulación, entre otros factores han hecho que volvamos a precios anteriores a la última crisis. ¿Ha cambiado tanto todo en media década como para volver a los precios de la burbuja? Tenemos que observar objetivamente, revisar los indicadores macroeconómicos o fijarnos en factores como la deuda pública, el endeudamiento de las familias, el desempleo, o el crecimiento de la bolsa en los últimos años.
Yo creo que no hemos aprendido mucho. La vivienda sigue siendo un bien de primera necesidad que sigue comercializándose como si un bien escaso y de lujo fuera. Hacer negocio con las primeras necesidades debería ser más y mejor regulado. Nuestro mercado inmobiliario es un yo-yo que sube y baja. Con estas constantes subidas y bajadas y con ciclos cada vez más cortos, generamos inestabilidad y frustración. Sigan haciéndose ricos, que seguiremos generando miseria a su paso.
