En el mundo inmobiliario, como en la mayoría de las situaciones de la vida misma, es muy importante marcarse un objetivo, una meta a la que llegar. Es difícil llegar a un destino deseable si no sabemos dónde queremos llegar. Lo que os estoy contando no es una perogrullada. Es muy habitual encontrarse con clientes que muestran interés por comprar una vivienda, pero no tienen claro qué quieren. La respuesta que delata al que está perdido es “no se, estoy mirando a ver qué hay”. Este tipo de respuesta es lo mismo que decir “no lo tengo claro, voy a lo que surja”. Normalmente el condicionante más importante es el precio. Tan importante como para estar en la lista de prioridades por encima de la localización, la superficie o el número de habitaciones. Antes de mirar precios, es importante centrarse en lo básico, y definir de forma sencilla qué queremos.
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Imagina dónde te ves
Necesitas satisfacer tu necesidad de alojamiento, y optas por la compra en lugar del alquiler. Vale, entendidos. Entonces debes hacerte una imagen ideal de la vivienda de tus sueños. Esta imagen debe ser realista, y realista quiere decir lo que realmente satisfaría nuestras necesidades dada nuestra condición. “Me gustaría vivir en un chalet de lujo”: dependiendo de tu condición social y tus ingresos puede ser factible o no. “Gano 1.500 €, no puedo optar más que a un piso de protección oficial de 1 habitación”: No es realista, hay muchas más posibilidades. Ni por arriba, ni por abajo, realista significa “qué necesito en este momento, conociendo mis limitaciones, pero sin renunciar a una cierta mejora”. Me gusta más esta definición de realista, ya que realista no tiene porqué tener un enfoque negativo.
Saber qué necesitas hace que tengas más claro el camino a seguir, y una vez ves con más claridad empiezas a calcular cuánto te puede costar la broma. En apartados posteriores analizaremos en términos financieros la conveniencia o no de la compra a nivel financiero, pero está claro que si has decidido comprar es que tienes claro lo que quieres en la vida, ya sea porque quieres simplemente hacer una inversión lucrativa o quieres un hogar donde vivir.
Ubicación
Habrás oído muchas veces lo de “ubicación, ubicación, ubicación”. Déjame que te ilumine. Este es el consejo típico que te da alguien conocido que entiende del tema. Mi respuesta es que no va desencaminado. La ubicación es la clave, uno de los puntos esenciales, ya que debes establecerte allá donde quieras estar realmente. Ya sea porque tienes pensado vivir en la vivienda que compres o porque decidas comprar para obtener ingresos, la ubicación es la clave absoluta. Conocer el entorno, que te guste, familiarizarte con él, conocer el vecindario y el tipo de gente que reside en él. Los accesos, los servicios. Es un todo que hace de la ubicación una clave para que tu nido sea un lugar agradable en el que estar o un lugar incómodo del que deseas huir.
¿Es un lugar adecuado para criar hijos? ¿Tengo oportunidades laborales cerca de mi residencia? ¿Estoy lejos o cerca de la familia? ¿El entorno es agradable? Se me ocurren infinidad de preguntas que hacer, pero solo hay una respuesta a todas ellas: cada uno tiene su forma preferida para vivir, y eso lo debes valorar tu. A mi no me gustan los barrios periféricos de las grandes ciudades, pero quizás tu te criaste en uno de ellos y te entusiasman, porque tienen buenos accesos, la gente corriente te gusta y mantienen precios más bajos.
Desde un punto de vista puramente económico y de inversión te diría que las zonas con más recorrido en cuanto a precio y rotación de clientes son los cascos antiguos de las principales ciudades, así como los barrios más cercanos a los centros históricos. Otras zonas preferibles son los distritos comerciales o donde estén establecidos negocios importantes. Si es una ciudad con Metro, las principales estaciones nos guiarán. Si la ciudad tiene playa, las cercanías a la playa también son buenas zonas. Aunque en algunas ciudades sean partes poco desarrollas en la actualidad, suelen ser las de mayor potencial. Véase los ejemplos en España de Barcelona o Valencia. Vamos a ponernos en la piel de alguien nuevo en la ciudad. Si eres nuevo en Londres, ¿dónde buscarás primero alojamiento? Lo más conocido es la zona 1, siempre. En todas las ciudades buscas en la zona centro normalmente, y suele coincidir con la zona 1 de tu ticket de metro, por ejemplo. Pues en nuestra ciudad también, las zonas más céntricas o con playa son las más apreciadas, porque en caso de tener que alquilar, son las más demandadas. La gente paga por estar cerca de todo, no para hace media hora o una hora de transporte público o coche.
Superficie
Quizás eres de los que busquen una zona tranquila, alejada pero cercana a la ciudad. Perfecto. Entonces debes saber que es una opción posiblemente más económica, pero que está enfocada precisamente a satisfacer tu necesidad, y que el mercado para ese producto va a ser menor, siempre hipotéticamente. En este punto podemos comenzar a hablar de la superficie, que es otro gran qué en nuestra búsqueda.
La superficie es otra de las grandes claves. Un bien inmueble se valora principalmente por su superficie, entre otras variables. Hay quien valora las transacciones principalmente por su coste por metro cuadrado. Es por eso que debemos escoger qué superficie requerimos en función de nuestras necesidades reales. La compra eficiente requiere ajustarse a lo que nos satisfará. Yo en mi caso, como hombre soltero en mis 30, probablemente tendría suficiente con un apartamentito de 60 m2 en una zona céntrica de una gran ciudad. No tengo muchos enseres. Una habitación para mí y otra para guardar trastos, para hacer un estudio o por si algún amigo o familiar quiere quedarse una noche a dormir. También podría alquilar esa habitación por días, en caso que lo necesitase. Puedo pensar en el futuro. ¿Y si en los próximos años me emparejo y decido tener un hijo o hija? Ya tendría habitación para él o ella.
O simplemente me planteo mejorar de vivienda en un futuro. La superficie de un inmueble es muy relativa. Solo por poner un ejemplo, en una ciudad como París un apartamento es considerado pequeño o grande de una forma muy distinta que en Berlín. Por lo tanto, cada ubicación tiene un tipo de vivienda y con unas dimensiones que se adaptan a su demanda local.
Forma
La forma de la vivienda es también relevante. Yo os he puesto el ejemplo de un piso con dos habitaciones, pero podría ser un loft con un gran espacio diáfano. Hay ubicaciones en donde es preferible poseer una vivienda exterior con pocas habitaciones y espacios diáfanos a muchas habitaciones y poca luz. Se me ocurre un ejemplo de una ciudad donde los apartamentos de una habitación no tenían sentido, ya que su demanda los repudiaba. Alguien que desconocía el mercado quiso construir, y en su afán de rentabilizar el precio metro cuadrado, decidió hacer pisos pequeños de una habitación. Tardó años en vender. En verdad, lo liquidó el banco, ya que el promotor acabó por ir a concurso de acreedores.
Estado
En cuanto a las características, hay otro gran pilar al que debemos atender, y es el estado. ¿La vivienda o el edificio están reformados, a reformar o son nuevos?
Es muy importante, debido a que puede condicionar la rentabilidad de la operación, ya sea por su potencial (si compras a un precio bajo) o por su precio final. Una vivienda barata puede salir cara. Por ejemplo, una vivienda puede tener vicios ocultos en el momento de la compraventa, es decir, defectos que la parte vendedora ha ocultado a la parte compradora previamente a la firma del contrato de compraventa, para así obtener un mayor rendimiento, un precio más alto. Está penalizado, hasta el punto que puedes deshacerse legalmente esta compraventa en caso que existiera. Es solo un ejemplo de a qué punto se puede llegar.
Más allá de todo este rollo que os he explicado, es muy importante hacer una especial mención al estado de la vivienda o del mismo edificio, ya que igual te encuentras al cabo de un año con una derrama que implica el pago de un montón de euros para arreglar fachada o escalera. O quizás implica hacer nueva toda la instalación eléctrica o hacer prácticamente nuevo todo el piso. Las viviendas a reformar, compradas a un precio inferior al de mercado, son las que mejor y más recorrido tienen, ya que puedes incrementarle el valor considerablemente con unos pocos arreglos y además a tu gusto, pero a veces son los que más problemas traen. Debes valorar tu mismo la conveniencia de la compra.
Tipo de vivienda
Qué tipo de vivienda es lo típico que te marcan los principales portales inmobiliarios. Cada uno tiene su gusto y sus necesidades. Si tienes dos perros probablemente quieras una amplia terraza o un jardín generoso. Si quieres una vivienda en la playa para ti solo, quizás te baste con pocos metros, un espacio diáfano acristalado con vistas al mar. Hay quien quiere una casa en el campo.
¿Es primera o segunda residencia? Si ya tienes una residencia considerada fiscalmente vivienda habitual y no tienes pensado dejarla, ya tienes la respuesta: lo que buscas entonces es una segunda residencia. Puede ser de veraneo, estacional o para pasar los fines de semana. Quizás solo para sacar un rendimiento económico, o para que tus hijos tengan un espacio donde alojarse cuando vayan a la universidad. El trato y las especificaciones varían mucho dependiendo de la cantidad del tiempo que pasarás en ella o del momento del año en que decidas utilizarla. En caso que sea para rentabilidad económica, debemos tener en cuenta aspectos meramente de mercado y financieros.
Necesidades financieras
Si compras, debes saber que tendrás unas necesidades financieras, y que actualmente esas necesidades se traducen en tener un 30% del valor de compra en efectivo. Este 30% es aproximado, y algunos te dirán que no es necesario. Yo por ejemplo he hecho una compra sin tener un duro. El motivo es que trabajaba en una entidad financiera y me dieron el 110%. Pero eso no suele ocurrir. Actualmente, lo estándar en el mercado es que te concedan un 80% del menor entre valor de compra y valor de tasación del inmueble. Además debes tener en cash el 10% del dinero de la transacción para gastos de compraventa (honorarios profesionales, impuestos). Hay un coste que normalmente no tenemos en cuenta al principio de la operación pero que para valorar la operación globalmente es relevante, y este es el coste de la carga financiera de la operación (intereses, comisiones). Además, a esta carga financiera, no olvidéis incluirle los costes derivados de la relación con el banco, como pueden ser los seguros.
Cuando compras debes tener claros todos estos conceptos básicos. Se trata de conocer nuestras prioridades, para enfocar de forma correcta, para ir directos al acierto y al éxito. A más conocimiento y análisis, más éxito. Porque al fin y al cabo, se trata de caminar sobre tierra firme, ir seguro, limitar el riesgo. Ser feliz. Todos queremos vivir tranquilos, que es de lo que se trata. Hacer una tontería de forma impulsiva puede hacer que no duermas por las noches. Se trata de comprar inteligentemente.
