Este post vale tanto para alquilar una vivienda como para pedir un préstamo en un banco. El objetivo es el mismo: pasar el filtro y conseguir aquello que tenemos en mente.
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Paso 1: Identifica quién te alquila
Si quien te va a alquilar la vivienda es un fondo de inversión, una gestora patrimonial, o una gran empresa, lo que mirarán es la solvencia económica. Aunque no siempre es cierto. Hace un año, mi hermana alquiló una vivienda a una sociedad patrimonial, y ni le preguntaron por su nómina. Fue así de simple: fue la primera que lo visitó y dio una paga y señal. Sin más.
Si quien te alquila es un particular, mirará otras cosas. Mirad, yo tengo experiencia como inquilino, casero, agente inmobiliario y gestor patrimonial. Es decir, he estado en todos los frentes, y os puedo asegurar que el criterio más chungo es el no profesional, es decir, el del particular que alquila. Me he llegado a encontrar con perlas del tipo “No metas en mi a casa a…”. Bueno, lo dejaré en motivos raciales.
Como casero me he encontrado la otra cara de la moneda. Es muy triste ver cómo un ciudadano extranjero te suplica que le alquiles a él la vivienda porque nadie se lo alquila precisamente por ser extranjero.
Lo dicho, identificad quién alquila, y si es un completo gilipollas, mejor dejadlo estar, porque ese tío/a es con quién tendrás que tratar en un futuro. Las relaciones tóxicas, mejor evitarlas 🙂
Paso 2: Mi información es clave
La información que facilites es clave. Cuando visites el inmueble, muestra tranquilidad. Nunca muestres excesiva euforia si te gusta. Piensa que hoy en día, dada la escasez de vivienda en alquiler, la adjudicación se convierte en una subasta. Que muestres euforia no es ni bueno ni malo. Solo depende de quién esté delante, y probablemente esa persona no sea quien tome la decisión.
No hables en exceso. No cuentes mucho de tu vida. Cuanto más sepan, más pueden hacerse una idea de ti. Como no sabemos qué buscan, les damos solo unas cuantas pinceladas. Eres una tipa tranquila, o un tío campechano. No os gusta hacer ruidos, no sois problemáticos. Trabajáis todo el día. Los fines de semana vais al campo. Tenéis un buen trabajo, estáis pensando en tener hijos, etc. Lo que sea, pero no habléis en exceso. Omite que tocas en una banda de rock o que tienes un piano que a veces te gusta tocar.
Si tienes mascotas, ni las menciones. Cuando te pasen el contrato, si eres el escogido, miras si hay cláusula antimascotas. E incluso luego, cuando ya han descartado a todos los otros, puedes negociarlo. Pero antes, calladito. Manejar la información es todo. Deja que hablen ellos, deja que te expliquen, es decir, domina tú la situación.
Paso 3: Documentación
La información que des, debe ser realista y oficial. Cuando me venía un albañil y me decía que ganaba 1.000 euros oficiales y 2.000 euros en negro, me quedaba bastante estupefacto. No puedes pretender oficializar lo no oficial cuando te convenga, y además queda fatal. Es fraude.
Otro clásico lamentable es el de la nómina hinchada. Quien te haya recomendado esto es un gilipollas. En un pasado funcionó, y muchos bancos quebraron. Personalmente, cuando hacíamos el análisis de solvencia de un cliente, siempre mirábamos el IRPF del año anterior. Es como se hace en el caso de los autónomos, pero para los asalariados también vale. Además, pedíamos los extractos bancarios, para ver que las nóminas coincidían.
Es verdad que en algunos casos veíamos que había dinero negro. Gente con ingresos bestiales y un IRPF minúsculo. En ese caso, le recomendaríamos que empezara a declarar ese dinero, o que cambie directamente de gestor. El dinero negro es siempre negro, nunca lo computamos como oficial en un scoring.
Paso 4: Criterio económico
El criterio económico de la criba es muy sencillo. Lo más relevante es la fuente de los ingresos y la cuantía. El promedio mensual de ingresos es muy importante, pero la fuente es tan o más importante.
¿Tienes un contrato fijo? ¿Qué antiguedad tienes en la empresa? ¿Trabajas para Coca-Cola o para una sociedad que tiene un capital de 3.000 € y de nueva creación?
Si me viniera un señor mayor con su hija a alquilar, me preguntaría… ¿Quién de los dos es la principal fuente de ingresos? ¿Es muy mayor? ¿Expectativa de vida? ¿En cuanto tiempo crees que desaparecerá esa fuente de ingresos? Cuando trabajaba en el Fondo de Inversión, se tenían en cuenta las nóminas o pensiones de los menores de 72 años. Por poneros un ejemplo. Podéis hablar de discriminación, pero he visto a gente pedir préstamos a pagar en 35 años, con una pensión de un señor de 85 años como únicos ingresos.
En caso de los empresarios, solo se tiene en cuenta su IRPF, como si fuera un autónomo más. Es así, porque son sus ingresos como individuo. Si eres autónomo, demuestra que tienes ingresos estables y compromiso de trabajo por bastante tiempo.
Por lo tanto, 1) fortaleza de la fuente de ingresos, estabilidad, antigüedad, y 2) Cuantía generosa. Añadiría una tercera que sería 3) No tener deudas. Pensad que para hacer el cálcula de la capacidad de pago se toman los ingresos anuales y se mira que no se sobrepase el 35%-40% dependiendo del nivel de ingresos del futuro inquilino. Por lo tanto, las deudas y vencimientos mensuales minoran esos ingresos. Si tienes deudas impagadas… lo siento, esto también se verifica. Además, aplica a esos ingresos, algunos ratios de consumo habituales como un mínimo que necesitan para comer y vestirse, o transporte.
Espero no haberte asustado con tanto criterio, pero es la verdad. Siempre puedes tener suerte, como mi hermana, y que no te pregunten ni si tienes algún tipo de ingresos.
Paso 5: Quién vivirá en la vivienda
Si es un buen casero, os preguntará quién vivirá en su propiedad. Analizad bien la situación. Leed su mente si hace falta. Y mentid si fuera necesario. En la vivienda vivirán pocas personas. Esto es relevante. Los arrendadores no quieren problemas, o al menos, ellos piensan que ciertas prácticas son problemas.
No quieren pisos turísticos. Es decir, no quieren que entre y salga gente extraña en el edificio. Además, es posible que la comunidad tenga prohibida esta práctica.
No quieren subarrendamientos o que se convierta en una casa de acogida. Sí, ya sé, que son unos rancios. Pero es así, no quieren más que estabilidad. Si lo alquila una pareja, que sea solo la pareja la que viva allí, y si puede ser, que nunca tengan visitas, jeje.
No vayas a visitar la vivienda con toda tu familia. Eso agobia y les muestras que no sabes tomar decisiones por ti mismo. Ve con uno o dos familiares, eso está bien.
Si tienes una estética excéntrica me parece muy bien. Me encanta que cada uno sea como quiera. Pero la verdad es que gran parte de la imagen que nos forjamos de las otras personas se basa en lo que percibimos los primeros instantes. Ellos no te conocen. Sed educados, hablad con respeto y vestid lo más normales que veáis. Si estáis forrados, vestid normales también, que en caso que tengáis que negociar, no os quieran tomar el pelo por el mero hecho de haber olido dinero.
Paso 6: Estar seguro de sí mismo
Si hablas con decisión y determinación, con respeto y sin someterte, todo irá bien. Sé que parece de manual de autoayuda, pero es cierto. A la mayoría de las personas nos gusta tratar con gente fácil de tratar. Los lloricas o los que suplican, no gustan. Complican las cosas.
Si te piden documentación, la das. Si te piden que les digas qué día te va bien quedar para eso o lo otro, les dices qué día te va bien, nada de decir “bueno, estoy a disposición de vuestra merced”. Que vean que tú también estás ocupado y tienes opinión propia.
Negocia los puntos del contrato que no estés de acuerdo con ellos. Visita nuestro artículo sobre los puntos clave del contrato de alquiler. Y sobre todo, disfruta de lo que te pertenece, porque si eres exigente pero conformista, negociados en lugar de sumiso y hablas con decisión, seguro que será tuyo.
