Firmar un contrato de alquiler. Si no compramos y no tenemos la suerte de vivir en casa de alguien por la patilla o pagando en plan informal, alguna vez tendremos que firmar un contrato de alquiler. Si somos el casero, propietario o arrendador, encontrar un contrato de alquiler residencial en España es bastante sencillo. La opción más sencilla es visitar la página de la OCU, donde tenemos un modelo a nuestra disposición.
En base a este contrato, me gustaría comentar los puntos más comunes a tener en cuenta cuando firmamos un contrato en alquiler, ya sea por parte de un propietario (arrendador) o el futuro inquilino (arrendatario).
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Duración del contrato
En la actualidad, y en el modelo que nos facilita la OCU, el mínimo son 3 años, aunque lo normal en la legislación anterior eran 5 años. Cuando hablamos de “duración” en estos términos, es la obligación por parte del arrendador (propietario). En el caso del inquilino (arrendatario), la permanencia obligatoria es solamente de 6 meses o 1 año, dependiendo de la penalización o permanencia pactada. En este caso ofrece renovaciones anuales. Este aspecto es muy importante, porque un inquilino debe estar un tiempo mínimo en la vivienda alquilada si no quiere incurrir en pago de penalizaciones. También es relevante estipular un tiempo preaviso que sea del agrado del arrendador y del arrendatario. Es decir, si para cesar el contrato de alquiler por parte del arrendatario necesita 3 meses de preaviso, posiblemente no sea del agrado del inquilino, ya que tendrá que comerse 3 meses de pago de cuotas que posiblemente no quiera pagar. Lo normal, y más conveniente para ambos es un preaviso de 30 días, es decir, una mensualidad. Para ese preaviso se recomienda enviar notificación certificada para dejar constancia. Evítese llamadas o parecido, ya que las palabras se las lleva el viento.
La renta
Es importante tener en cuenta varias cositas. La primera es la cuantía de la renta y cuando se devenga el pago de ésta, cuando se debe hacer efectivo el pago por el mes entero (lo normal es pagar por meses). Lo segundo es qué incluye esa renta. Nos podemos encontrar con casos que nos incluya el pago de la cuota de comunidad o que nos la imputen a nosotros, o bien, casos en los que digan “renta más gastos”. La verdad es que un inquilino no tiene el por qué pagar el IBI ni la cuota de comunidad, aunque sí que nos la pueden repercutir como un mayor coste en la renta. Ojo, no descartéis que os hagan pagar las tasas por recogida de basuras. Hay quien añade un apartado gastos al de la renta.
Actualización de la renta
Hay que hacer hincapié en la actualización de la renta. Es relevante tenerlo en cuenta. Tenemos varios tipos de formas. La más común es la actualización por IPC. La gente suele pasar del tema. Hay quien ni lo actualiza aunque esté por contrato. Para hacerlo efectivo, lo normal es que el propietario tenga que notificarlo días antes de la entrada en vigor de la actualización (30 días antes) al inquilino. En mi caso, por ejemplo, en tiempos de IPC negativo, he tenido que bajar la renta a algunos inquilinos por lo que si eres propietario, te recomiendo blindar la actualización solo para los casos en que el IPC sea positivo. En caso que seas arrendatario, te recomiendo que luches por lo contrario. Hay otras formas de actualizar precios, como puede ser “a renta de mercado”. Esta última es más compleja y más típica en entornos profesionales por lo que no la recomendamos a nivel de residencial ya que incrementaría considerablemente el coste de gestión ya que requeriría péritos inmobiliarios independientes (y eso se paga).
Forma de pago
Yo personalmente siempre les he cobrado por transferencia. Pero esto es porque llevaba una lista pequeña de alquileres y controlados con mi tabla de Excel. Si llevas la gestión de miles, como puede ser el caso de un fondo de inversión inmobiliario, lo recomendable es hacer remesas bancarias y cobrarles por recibo. En caso de un propietario no profesional, si os conocéis y hay confianza, recomiendo la transferencia. Es más barata y el resultado es el mismo.
Morosidad
Hay quien estipula porcentajes de penalización en caso de demora de cuotas de renta o gastos que se pudieran derivar. A ver, yo personalmente soy una persona diplomática aunque resolutiva y formal (no dejo que me tomen el pelo). Antes de poner penalizaciones, deberías poder negociar cómo y cuándo vas a recuperar el dinero que ha incurrido en morosidad. Con penalizaciones, burofaxes y hostilidad, muchas veces se incurre en gastos y se acaba por no cobrar. Eso sí, por si acaso, mete una cláusula que estipule la recuperación de la posesión de la vivienda, es decir, “Si no pagas, tienes que abandonar la vivienda inmediatamente”. Luego ya hablaremos de cómo me pagas lo que me debes.
Obligaciones
Seguidamente vendrían cláusulas destinadas a recalcar las obligaciones y qué puede y qué no puede hacer el inquilino. Por ejemplo, que no pueda hacer obras que modifiquen el estado actual o la configuración de la vivienda. En caso que quiera hacer alguna mejora, eso sí, podría pactarlo o hablarlo con la propiedad. Si eres el propietario, intentaría que una vez dejen la vivienda, quedara en beneficio de la propiedad. En el caso de las obras que a nosotros no nos aportan nada, podríamos exigir que restituyan la forma que tenía antes o los muebles o lo que fuera que tuviéramos antes. Si el piso o la casa están hechos polvo y necesitan una reforma, muchas veces se conmutan meses de renta por coste de obra. Es decir, si al inquilino adecuar el piso le cuesta 2.000 euros y la renta es de 1.000 euros mensuales, el propietario puede darle una carencia de dos meses en el pago de la renta al inquilino, es decir, que lo exime de abonar la renta. Son soluciones creativas que benefician a ambas partes.
Luego podemos incluir o no cláusulas sobre la tenencia o prohibición de animales, actividades industriales, no permitir subarrendamiento, etc.
Entrada en vigor
Normalmente en el momento de la firma, aunque no tiene el por qué. Si no se puede entregar la posesión de la vivienda (entrega de llaves) hasta cierta fecha, pues entraría en vigor en esa fecha, por poner un ejemplo. Muchas veces se entrega la renta del mes en curso en el momento de la firma. Eso ya va a gustos.
Inventario
A veces, los propietarios incluyen un apartado donde hay una lista de las cosas que dejan en la vivienda y esperan encontrar el día que recuperen su posesión. También puede incluir fotos del estado de las instalaciones (parqué, suelo, muebles, puertas, baños…). Esta cláusula es muy relevante ya que de ella puede depender que te devuelvan o no la fianza cuando devuelvas la vivienda en el momento de su rescisión. ¡Antes de firmar la aceptación tienes que fijarte bien, que hay mucho listillo!
Entrega de la vivienda
A mi me gusta incluir este apartado aunque no lo veo en el documento que facilita la OCU. Es una manera de describir y estipular cómo queremos que sea esta entrega, ya sea cuando la entregas al inquilino, o bien una vez vencido o rescindido el contrato. Por ejemplo, poner que la entrega de la posesión será dentro del mes en curso, máximo X días. Que deberá entregarse en perfecto estado, etc.
Certificado eficiencia energética
Si eres el propietario y no lo tienes, debes tramitarlo. Ya estás tardando. Es obligatorio y lo debes adjuntar al contrato.
Derecho de adquisición preferente
Este apartado es bastante complejo. La mayoría de los inquilinos no saben que tienen derecho de adquisición preferente. Hay quien hace renunciar al inquilino a ese derecho de adquisición preferente y otros que incluso ponen precio a ese derecho. En un artículo posterior hablaremos sobre este derecho y sus pros y sus contras.
Aunque os parezca largo, solo os he dado pinceladas. Es un poco todo por encima, ya que podemos profundizar mucho más sobre la conveniencia o no conveniencia de cada uno de los puntos.
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